Education Standing Committee of the RTM Special Meeting Materials (linked)

NELSON 
 
 
EDWARDS 
 
 
COMPANY 
 
ARCHITECTS  LLC 
 
Structural Stabilization, Exterior Refurbishment and Programming 
Nevins Tenant Cottage, Town of Waterford, CT 
 
 Page 1of 7 (with handouts) 
 
 
July 31, 2020 
Structural Stabilization, Exterior Rehabilitation and Programming 
Nevins Cottage 
57 Rope Ferry Road, Waterford, Connecticut 
 
PROGRAMMING MEETING 
Meeting Date:   
July 31, 2020 
Location:  
 
Conference Call 
 
Present: (in last name alphabetical order) 
Town of Waterford, CT 
       Rob Brule, First Selectman  
       Brian Flaherty, Public Works 
       Danielle Galinas, RTM 
       Abby Piersall, AICP, Planning Director  
 
Town of Waterford Historic Properties Commission 
       John O’Neil 
 
Town of Waterford Historical Society 
       Kristin Widham 
 
 
A/E Team  
       Laura Boyer, AIA, Nelson Edwards Company Architects, LLC 
       Amy Jagaczewski PE, GNCB Engineers, Inc 
      Sara O. Nelson, AIA, Nelson Edwards Company Architects, LLC 
 
 
Written by:  Sara Nelson, AIA 
Distribution: Participants 
 
 
 
 
 
 
The  current  project,  structural  stabilization  and  exterior  rehabilitation  of  Nevins  Tenant  Cottage,  is  intended  to 
address current structural deficiencies and to rehabilitate the exterior envelope (siding, windows, doors, trim etc.) to 
sound condition. The purpose of the round table programming discussion is to identify the range of possible uses for 
the cottage that would be considered in subsequent phases of restoration. This discussion will help the design team 
and  Town  integrate  planning  for  future  use  that  would  be  impacted  by  the  current  work  scope  to  help  achieve 
economies of construction effort – particularly as they relate to structural stabilization. 
 
The discussion referred to a series of graphics including photos and building plans which are appended to the end of 
these minutes. Some of the graphics (site plan and conceptual development plan) are taken from the 2014 ‘Waterford 
Town Vision Study and Strategic Plan’ and are used for reference only to explain prior study not current work. 
  
 
 
A. 
ITEM 
NEW BUSINESS  
DISCUSSION 
 
ACTION BY 
 
DATE REQ’D 
 
1.1 
Introduction to project 
Ms.  Nelson  reviewed  the  scope  of  work  for  this  project  which  includes 
structural stabilization and refurbishment of the building’s exterior envelope 
(siding,  windows  and  doors.)  Preliminary  information  regarding  possible 
future uses allows the design team to integrate future considerations that 
 
 

 
Structural Stabilization, Exterior Refurbishment and Programming 
Nevins Tenant Cottage, Town of Waterford, CT 
 
Page 2 of 7 (with handouts) 
 
 
July 31, 2020 
 
impact the current work scope into the current stabilization plan. This in turn 
helps  the  Town  realize  long‐term  economies  of  construction  cost.  An 
example of this is design of stabilization for first floor framing system. 
 Both  design  team  members  have  prior  experience  with  Nevins 
Cottage.  GNCB  Consulting  Engineers  was  the  engineer  of  record  for 
the 2012 ‘Structural Condition Assessment’ of Nevins Cottage and NEC 
Architects  was  the  historic  architect  team  member  for  the  2014 
‘Waterford  Town  Vision  Study  and  Strategic  Plan’.  The  2014  study 
included a review of how Nevins Cottage could be adapted for future 
Town program use. 
 Nevins  Cottage  was  constructed  and  occupied  as  a  residence.  Any 
future  public  use  of  the  building  will  necessitate  a  “change  of  use” 
under  the  CT  State  Building  Code.  The  formal  change  of  use  would 
occur in a subsequent restoration phase (that leads to occupancy) and 
not  the  current  phase.  A  formal  “change  of  use”  requires,  among 
other things, review of existing structural systems against then current 
Code requirements for the intended use and often results in a need 
for supplemental reinforcing. 
 The building is a historic structure and contributes to the significance 
of Jordan Village National Register District. Ms. Piersall noted it is the 
Town’s intention to follow the ‘Secretary of the Interior’s Standards 
for the Care and Treatment of Historic Properties.’ 
1.2 
Range of Possible uses 
Ms.  Nelson  noted  a  range  of  possible  uses  discussed  during  the  2014 
Strategic Plan and asked how Town thoughts regarding Jordan Village area 
and Nevins Cottage had evolved over time.  
 The  range  of  currently  suggested  uses  for  the  first  floor  of  Nevins 
Cottage included possible meeting space, ice—cream or coffee shop 
(limited schedule.)  
 Also discussed was lack of historical records / archive storage. 
 Ms. Nelson noted that generally speaking, small historic buildings do 
not easily lend themselves to archival storage; the temperature and 
humidity requirements for archival storage are not well met by small 
wood framed buildings with very thin exterior walls. 
 
 
 
1.3 
Current Condition of Building 
Field  work  reveals  that  the  building  has  structural  and  exterior  envelope 
deficiencies that will be addressed by this work.  
 The  structure  of  the  ‘Den’  –  a  relatively  modern  addition  ‐  is 
significantly deteriorated and stabilization plans call for this modern 
element,  which  does  not  contribute  to  the  building’s  historic 
significance, to be removed.  
 Refurbishment  of  the  ‘exterior  envelope’  includes  siding,  trim, 
windows, doors and porches. The roof was previously replaced. 
 
 
1.4 
Information learned from prior feasibility study of Nevins Cottage 
Adaptive reuse of Nevins Cottage for low impact public use was considered 
in the 2014 study and a schematic plan generated to illustrate possible reuse 
layout.  
 To  preserve  two  spaces  for  main  ‘program’  areas  a  handicap 
accessible entry and toilet room were placed in a new addition on the 
north side of the Cottage (generally in the location of the ‘Den’ but 
with an expanded footprint driven by the size requirements for entry 
into an accessible public building and toilet room.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
Structural Stabilization, Exterior Refurbishment and Programming 
Nevins Tenant Cottage, Town of Waterford, CT 
 
Page 3 of 7 (with handouts) 
 
 
July 31, 2020 
 
 Ms.  Nelson  asked  if  the  current  rehabilitation,  which  will  need  to 
include  work  to  enclose  the  building  where  the  ‘Den’  is  removed, 
should  include  the  shell  (foundation,  exterior  walls  and  roof)  for  a 
future  entry  with  the  interior  to  be  completed  during  subsequent 
phase. The reason for the question is that with the Den removed the 
current restoration will need to include repair of exterior siding / sill / 
foundation. 
 After some discussion weighing pros and cons it was decided that the 
current structural stabilization and exterior refurbishment should be 
limited to rehabilitating the existing building and not include the shell 
for  and  associated  costs  of  a  future  addition  (such  as  the  one 
illustrated in the 2014 schematic plan.) 
 
 
 
 
 
 
 
GNCB/NEC 
 
 
 
 
1.5 
Feedback on 2014 plan 
With regard to the 2014 plan, it was mentioned that the illustrated handicap 
ramp is shown to end facing east at the side of the very narrow driveway. 
Any ramp termination will need to have a landing away from traffic (agreed.) 
It was noted that parking on the site is quite limited.  
 
For 
future 
planning 
 
1.6 
Other suggestions 
John O’Neil mentioned that a similar adaptive reuse was undertaken by the 
East Lyme with the Lee House where the first floor used for public space and 
the second floor used for storage. The building is open seasonally. 
(see  Engineer’s  comment  about  considerations  for  second  floor  storage  at 
end of minutes.) 
 
 
1.7 
Next Steps 
 The A/E design team to complete the restoration documents and have 
an opinion of probable cost prepared to facilitate capital planning. The 
Town needs to have budget information in time for budget requests 
(October, 2020.) 
 Possible grant funding sources are being considered (SHPO, STEAP) to 
help defray the cost of stabilization / exterior rehabilitation. 
 A/E team to schedule coordination call with Abby Piersall to review 
next steps and schedule. 
 
A/E team 
 
 
 
 
 
GNCB/NEC 
 
Late 
September 
 
 
 
 
ASAP 
 
 
Supplemental Information regarding 2nd floor storage: 
 
Subsequent to the 7/31/20 conference call the range of possible uses was 
reviewed with GNCB Consulting Engineers. The following is their comment 
regarding use of the second floor for storage: 
‘The second floor of Nevins Cottage is rated for use as a second 
floor residential space at 30 psf. Use of the floor as offices would 
require structural capacity of 50 psf. Use of the floor as storage 
would require structural capacity of 125 psf. In order to achieve 
these higher load ratings, structural reinforcing would be required. 
For office use, the existing floor joists would need to be reinforced 
with engineered lumber along their full length. For storage, 
introduction of mid-span beams in order to cut down the spans of the 
second floor framing may be required should sistering the joists 
prove insufficient. Existing headers at bearing walls would need to 
be reinforced as well for this load rating.’ Amy Jagaczewski, PE.  
 
 
 

NELSON EDWARDS COMPANY ARCHITECTS, LLC 
NEVINS TENANT COTTAGE (c. 1890)
57 Rope Ferry Road, Waterford, Connecticut
SITE PLAN FROM 2014 WATERFORD TOWN CENTER 
VISION & STRATEGIC PLAN
SCALE: AS SHOWN 
 
 
      July 31, 2020
JORDAN VILLAGE PARK & SURROUNDING BUILDINGS 
Scale: 1:100
1
JORDAN PARK
NEVINS
COTTAGE
R O P E  F E R R Y  R O A D
A V E R Y  L A N E
Property Line
Driveways & Walkways
LIBRARY
Roads
1
2
4
5
6
7
3

NEVINS TENANT COTTAGE (c. 1890)
57 Rope Ferry Road, Waterford, Connecticut
NELSON EDWARDS COMPANY ARCHITECTS, LLC 
FIRST FLOOR, LOOKING SOUTH
SOUTH ELEVATION
WEST ELEVATION
FRONT DOOR, SOUTH ELEVATION
EAST ELEVATION
NORTH ELEVATION
NO SCALE 
 
      July 31, 2020
PHOTOS

NEVINS TENANT COTTAGE (c. 1890)
57 Rope Ferry Road, Waterford, Connecticut
NELSON EDWARDS COMPANY ARCHITECTS, LLC 
FIRST FLOOR
SECOND FLOOR
SCALE:  1/8” = 1’-0”  
 
      July 31, 2020
EXISTING CONDITIONS - FIRST & SECOND FLOOR PLANS
LIVING ROOM
129 S.F.
BEDROOM
146 S.F.
DINING ROOM
159 S.F.
KITCHEN
109 S.F.
MUD ROOM
57 S.F.
DEN
PORCH
FIRST FLOOR EXISTING - TOTAL AREA:  804 S.F.
FIRST FLOOR ORIGINAL - TOTAL AREA:  721 S.F.
SECOND FLOOR ORIGINAL - TOTAL AREA:  548 S.F.

NELSON EDWARDS COMPANY ARCHITECTS, LLC 
NEVINS TENANT COTTAGE (c. 1890)
57 Rope Ferry Road, Waterford, Connecticut
 DESIGN OPTION FOR NEVINS COTTAGE 
FROM 2014 WATERFORD TOWN CENTER VISION & STRATEGIC PLAN
SCALE: 1/8” = 1’-0” 
 
      July 31, 2020
SEATING
353 S.F.
SERVICE
265 S.F.
STORAGE
BATHROOM
ENTRY